"Tips" para inversión en segunda vivienda

Muchos inversionistas y profesionales están considerando como alternativa la compra de una segunda vivienda que les permita rentabilizarla, producto de ganancias de capital y rentas de arrendamientos.
La economía país sufre un proceso lento de desaceleración y no se logra visualizar un camino claro para dinamizarla. Por otro lado, diversos vehículos de inversión ofrecen productos pocos atractivos para invertir tanto en renta fija, donde las tasas son “minúsculas”, como en renta variable, donde la volatilidad es un factor que llegó para quedarse. En este escenario económico y financiero, muchos inversionistas y profesionales están considerando como alternativa la compra de una segunda vivienda que les permita rentabilizarla, producto de ganancias de capital y rentas de arrendamientos, y que por otro lado, sea una alternativa de goce personal o familiar, ocupándola en ciertas fechas del año.
Si bien los arrendamientos no han experimentado grandes alzas en los dos últimos años, la alternativa de invertir en una segunda vivienda aparece como una opción viable y rentable, dado que las condiciones para ser sujeto de crédito siguen siendo favorables y dado que las tasas aún siguen siendo históricamente bajas. Por otro, existe un doble componente de rentabilidad, constituido por un lado por el crecimiento de capital del activo, producto del alza de los precios de las propiedades, y, por otro lado, las ganancias producto de las rentas de arrendamientos, las cuales se pueden “multiplicar” al arrendar amoblado y minimizando el plazo de arriendo (por ejemplo, arriendo por semana o por día).

Buenas alternativas

Una excelente alternativa de inversión es la V Región costa, por temas de accesibilidad, cercanía a la Región Metropolitana y costos asociados al transporte, presenta la mejor ecuación para contar con “un refugio” cercano al Gran Santiago. En otras palabras permite altas tasas de ocupación (pensando en arriendos) y bajos costos de traslados. No obstante lo anterior, hay otras áreas turísticas como la IV Región (primera y segunda línea de La Serena – Coquimbo), donde existe un alto dinamismo inmobiliario también atribuible a la segunda vivienda.
Como producto, principalmente recomendamos departamentos pequeños de 1 dormitorio en primeras o segundas líneas costeras. La rentabilidad de las rentas productos de arrendamientos pueden superar el 8% anual real en algunas locaciones. Importante es determinar destinos altamente demandados, ya sea porque son “aspiracionales” o porque cuenta con atributos específicos (como podría ser una laguna o una cancha de golf) o porque están cercanos a equipamientos o servicios relevantes. Por ejemplo algunos proyectos de edificios de departamentos en Algarrobo, Viña del Mar o Concón cuentan con dichos atributos diferenciadores.

Factores claves

Actualmente existe una gran penetración y oferta de departamentos en primera línea en diversos litorales de la costa centro y norte del país. Algunos de los factores claves a la hora de adquirir una segunda vivienda son:
* Precio / producto. En general los departamentos son más asequibles que las casas, existiendo productos de formato pequeño: 2D/1B, 1D/1B con buenos estándares de terminaciones. Este formato de producto difícilmente se encuentra en casas.
* Seguridad. Dado que muchas veces la ocupación es estacional, se privilegia la seguridad de los departamentos
* Equipamientos detonantes. Muchos proyectos cuentan con equipamientos detonantes como: lagunas, piscinas, terrazas panorámicas que corresponden a factores diferenciadores a la hora de arrendar.
* Vistas despejadas o panorámicas. Al momento de vacacionar resulta determinante contar con dichos factores edénicos altamente valorados por la demanda.
* Valoración de la primera línea. Dichas ubicaciones corresponden a una oferta limitada que en el largo plazo si o si gatillarán plusvalías.
* Centralidad. Se privilegia una ubicación cercana a equipamientos, servicios y atractivos turísticos de las ciudades. Al igual que el punto anterior es garantía de valorización futura del activo.
Ahora bien, siempre una de las preguntas más importantes es el plazo de recuperación de la inversión. Y la respuesta es que depende del vehículo específico de inversión. Por ejemplo, un departamento tipo de 2.000 UF podría demorar entre 5 y 10 años en recuperar lo invertido, dependiendo de la vacancia del sector específico.
Actualmente Capitalizarme tiene tres proyectos en la Quinta Región, uno en Viña del Mar (Vista Horizonte 2), otro en Concón (Piedras Blancas 2) y el tercero en Algarrobo (El Remanso). También cuenta con un proyecto en La Serena (Praderas del Milagro)
Fuente: El Mercurio

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