Use estos 4 cálculos para saber si su inversión inmobiliaria pinta bien

Comprar una propiedad con crédito hipotecario permite que su patrimonio crezca más rápido.

El mercado inmobiliario es uno de los más fértiles cuando se trata de invertir, incluso a pesar del impacto que tendrá la reforma tributaria. Cristián Lecaros, orientada a este rubro, escribió un e-book de fácil lectura, el libro se llama “Conviértete en un inversionista inmobiliario exitoso”. Y entrega cuatro herramientas que son claves para quienes no son expertos. Son cuatro cálculos, a todas luces comprensibles para no iniciados: son el ROA (Return on Assets, o Retorno sobre Activos); el Cash on Cash; el ROE (Return on Equity, o Retorno sobre Patrimonio); y la Tasa de vacancia.
Con esas cuatro herramientas se puede estimar, asumiendo el riesgo que conlleva toda inversión, lo acertada que pueda ser una inversión inmobiliaria.
Lecaros explica: “Cuando ocupas el apalancamiento bancario (pie más crédito hipotecario), de una manera inteligente, siempre va a ser más rentable que comprar una propiedad al contado. Esa es la razón de por qué hay gente que teniendo los recursos disponibles, se apalanca con los bancos”.
Explica que si se compra con apalancamiento bancario, se recupera el pie invertido con más rapidez que si se paga la vivienda al contado. Tras recuperar ese pie se puede invertir ese dinero en un pie para otro departamento. Y así sucesivamente. Y agrega. “En esto del apalancamiento existe además la ventaja de los seguros de los créditos hipotecarios. Si puse pie para varias propiedades y muero, actúa el seguro de desgravamen, y mi familia en vez de quedarse con una propiedad comprada al contado, se queda con varias propiedades adquiridas con varios pies”.
Tasa de vacancia
Lecaros explica: es el porcentaje de tiempo que el departamento se encuentra desocupado en un año. Un mes de vacancia al año equivale a una tasa de vacancia de 8,3%. Esta tasa debe ser incorporada a las proyecciones de rentabilidad que tenga para su inversión.
2. ROE
Return on Equity o Retorno sobre Patrimonio. Es el valor de la propiedad que se quiere vender, menos el valor de compra de dicha propiedad, dividido por el pie invertido:
Se compró el departamento a $37.500.000. Se vendió dos años después a $49.500.000. Hubo una ganancia antes de impuestos de 12 millones.
Ahora bien, el ROE serían esos $12.000.000 divididos en $4.140.000, que es el pie colocado como se explicó en el Cash on Cash. El resultado de esta división es de 2,89. Es decir, en esos hipotéticos dos años, multiplicó su plata invertida inicialmente, $4.140.000, en 2,89 veces.
3. ROA
Es el Return on Assets o Retorno sobre Activos y se usa para ver la rentabilidad de una propiedad que se paga al contado. En su libro Lecaros pone el ejemplo de una propiedad que cuesta $37.500.000 y que se puede arrendar en $250.000.
Se multiplica el arriendo por 12 meses: $3.000.000.
El ROA sería $3.000.000 dividido en $37.500.000, lo que da un 8%.
Dicho al revés: con una rentabilidad de 8% anual, en 12,5 años recupera el valor total de la propiedad. 12,5 por 8 igual al 100% de los 37,5 millones.
Pero recuerde entonces que su rentabilidad anual es de 8% con el pago total para este valor.
4. Cash on Cash
Es el indicador de la rentabilidad de una propiedad cuando se compra con crédito hipotecario (apalancamiento bancario), usando el valor de un depto de $37.500.000.
Si se arrienda en $250.000 mensual y el dividendo es de $200.000, con un crédito a 20 años y tasas actuales, se produce un diferencial de $50.000. Multiplicado esto por 12 meses, da $600.000 mil al año. En paralelo, está el pie de 10%: $3.750.000. Gastos operacionales: $300.000. Fondo de reserva del depto: $90.000. Estos tres valores suman $4.140.000.
El Cash on Cash son esos $600.000 divididos en $4.140.000. Esto da una rentabilidad de 14,5%.
Esta cifra es superior al 8%. En este caso, en un plazo aproximado de 6,7 años se recupera el pie invertido, que se puede reinvertir.
Fuente: LUN.cl
 

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