EL GOLF - BARRIOS - LAS CONDES - VISTA PANORAMICA - EDIFICIOS - SANTIAGO - REGION METROPOLITANA 19 Octubre 2010

Valor del M² en departamentos con entrega inmediata en Las Condes es 14% más bajo que los a recepcionar en dos años

En esa comuna, las viviendas “llave en mano” tienen un valor promedio de 83,8 UF/m2, mientras que en aquellas que terminarán de construirse en 17 a 24 meses la cifra sube a 95,7 UF/m2. El fenómeno se repite en varias comunas como San Miguel, Providencia y Santiago.

Comprar en verde en un proyecto inmobiliario, por lo general, es más económico que hacerlo al momento de su futura entrega. “En el último tiempo, donde los precios de las viviendas han tendido a subir, conviene comprar con el precio de salida, pues si anda bien la venta, los inmobiliarios tienden a subirlos en la medida que la construcción avanza”, señala el gerente general de Simonetti Inmobiliaria, Hernán Reyes.

Sin embargo, al analizar cómo se comportan los valores de mercado según la proximidad de la fecha de entrega, la tendencia es justamente la contraria: los inmuebles que están terminados y listos para ser entregados tienden a tener una UF/m2 más baja que aquellos que están más alejados de la recepción municipal, según un estudio de GfK Adimark que analizó los cuartos trimestres de los últimos diez años en el Gran Santiago.

En Las Condes, por ejemplo, los departamentos “llave en mano” tienen un precio promedio del metro cuadrado de 83,8 UF, valor que sube un 14% en las viviendas a entregarse entre 17 y 24 meses, al llegar a 95,7 UF/m2. En Quinta Normal, en tanto, el salto es de 21% al comparar ambos productos, mientras en La Florida es de 12%, en Santiago centro de 8%, en Estación Central y Providencia de 7%, y en Independencia y San Miguel de 4%.

Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria, cree que este fenómeno se explica, en parte, por el creciente aumento del valor de la tierra. “Los desarrolladores que compran paños ahora lo hacen a un precio mayor que quienes lo adquirieron hace tres años. Entonces, quien está partiendo recién una obra lo hace a costos de suelo bastante más altos que quien está terminando”, dice.

De todas formas, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, advierte que el suelo incide solo entre 15% y 25% en el costo total de la obra. “Tiene una influencia en el precio de venta, pero es muy marginal, significa un incremento de no más de 3%. Si el alza es mayor que esa cifra, no es solo suelo”, señala.

Vicuña también destaca que las mayores restricciones a los planes reguladores inciden en algunos casos, como en Independencia: “Ahí obligaron a hacer cosas más caras, lo que explica el salto que se ve de 17 a 24 meses, ya que se tiene un costo asociado mayor para construir edificios, pues se terminaron los proyectos con la norma antigua”.

En las viviendas con más de 19 meses de construcción pendiente se suma el costo por la nueva reglamentación de aportes viales. “En esas unidades ya se internalizó el alza, que va a impactar entre 4% y 5% en los costos y que va a comenzar a regir probablemente desde 2019”, dice Domínguez.

Si bien estas brechas de precio según entrega se tienden a repetir en la última década, Reyes advierte que la gran diferencia de la oferta actual es que hasta el boom de la minería, hace cuatro años, los costos de construcción eran más o menos conocidos, mientras que hoy no se dan por sentados. Domínguez coincide con esta mirada y destaca: “Aquellos a quienes les quedan dos años de construcción tienen un riesgo de cambio de costo y quizás se están resguardando, sobre todo porque entre 2012 y 2015 hubo muchos problemas con el alza de costos y se sacrificó el margen por respetar las ventas en verde”.

Disposición a mayores descuentos en la inmediata

Las alternativas con entrega inmediata tienden a ser más económicas por varios factores. Para Vicuña, el primero es que dicha oferta que ya está terminada tiende a ser más acotada. “Van quedando pocas opciones, lo mejor ya se fue, por lo que quedan los productos más raros. En esos casos, el inmobiliario quiere salir rápido del proyecto y tiende a bajar los precios”.

A lo anterior se agrega el efecto del IVA, señala Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark. Según explica, algunas de las viviendas que se entregarán en un lapso de uno a ocho meses más, es decir hasta agosto de este año, aún no tienen este impuesto incluido: “Esos proyectos tienen un margen, por lo que pueden disminuir en algo los precios, de hecho algunos ya han hecho promociones”, indica.

Por último, Domínguez subraya que los inmobiliarios están más abiertos a dar descuentos en esta fase. “Si se está con un stock , eso cuesta dinero y si alguien ofrece 3% menos pero se asegura la venta, es muy probable que el negocio se cierre, pues en seis meses se hubiese gastado ese dinero solo en gastos comunes y mantención”.

Lo cierto es que los precios de entrega inmediata tienden a bajar en períodos de bajo dinamismo inmobiliario y con eso se acrecienta la brecha con las viviendas de entrega a más largo plazo. Al revés, cuando la venta está dinámica ocurre el efecto contrario. “Hace dos años, cuando prácticamente no había stock inmediato y todo el mundo estaba comprando, los precios estaban muy altos”, agrega Vicuña.

Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2009 -en plena crisis del sector- en Estación Central el valor de las viviendas para estar listas en 17 y 24 meses más era un 17% superior a las de entrega inmediata, mientras que en el mismo lapso de 2014 la brecha era de 8%. En Providencia, en el primer ejercicio la diferencia era de 34%, mientras que en el segundo era de 14%, en tanto en San Miguel las cifras se movieron entre 16% y 14%, respectivamente.

Compra en verde: mayor riesgo, pero más alternativas

A pesar de que en los departamentos con entrega inmediata el comprador no maneja mayores incertidumbres, pues ya están construidos y, además, cuentan con un precio de mercado más bajo que aquellos inmuebles que están comenzando la construcción, no siempre opta por esa alternativa. “No son autos. Yo puedo comprar, por ejemplo, un Hyundai en cualquier automotora que lo venda y es el mismo producto, pero las viviendas son únicas, con una ubicación y orientación diferentes, y la gente está dispuesta a esperar por tener lo que quiere”, señala Hernán Reyes, de Simonetti.

Con las viviendas aún en construcción, el propietario corre el riesgo de que la firma se atrase o quiebre y no pueda cerrar el negocio. Sin embargo, tiene la ventaja de tener más opciones para elegir y, además, dispone de varios meses para reunir el pie en cuotas.

Fuente: El Mercurio

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