Venta de viviendas usadas cae 16,6% en la RM y asoman primeras señales de bajas de precios

Casas y departamentos en comunas como Las Condes, Providencia y La Reina empiezan a disminuir su valor. Aunque no es posible hablar de una tendencia, porque son casos aislados y de un trimestre, en la industria coinciden en que hay vendedores que necesitan concretar una transacción y están dispuestos a hacer descuentos importantes, incluso sacrificando el precio que tenía el inmueble en 2015.

Desde septiembre, Claudia (44 años) y sus hermanos están tratando de vender o de arrendar el departamento donde vivía su mamá. Se trata de una propiedad de 143 metros cuadrados, con tres dormitorios más una pieza de servicio, ubicada a pasos del Parque Arauco, en Las Condes. La venta o arriendo está a cargo de cuatro corredoras de propiedades. El precio de venta es 9.200 UF y se arrienda por $750 mil mensual.

Sin embargo, hasta ahora el saldo es negativo. En cuatro meses no han recibido ninguna oferta para comprar y solo un par de visitas con intenciones de arrendar. Los corredores de propiedades, cuenta Claudia, le dicen que, en general, la venta está lenta y que en el caso de los arriendos, hay mucha oferta en el mercado.

Pese a que desde septiembre el departamento está desocupado y han tenido que pagar los gastos comunes y otras cuentas básicas, la decisión de la familia es esperar antes de bajar el precio del departamento. “No tenemos apuro en venderlo porque es una herencia. La apuesta es arrendar y a largo plazo, vender”, indica Claudia.

El mercado de viviendas usadas en la Región Metropolitana vive un momento complejo. En el tercer trimestre del año pasado se vendieron 32,1 millones de UF (cerca de US$ 1.280 millones), una caída de 16,6% respecto de igual período de 2015. En unidades, el panorama no es distinto: el retroceso es de 11,3% y los más afectados son los departamentos -que caen 21,3% en UF y bajan 15,7% en unidades-, cuyas ventas disminuyen en todos los segmentos de precio, según datos de Real Data, consultora que se basa en las escrituraciones efectuadas ante el Conservador de Bienes Raíces.

captura-de-pantalla-2017-01-09-a-las-15-45-35

En la industria precisan que la base de comparación con 2015 es muy alta, porque durante ese año, en general, se aceleraron las ventas para comprar sin IVA y, especialmente para el mercado de viviendas usadas, por la reforma tributaria que gravó las ganancias sobre 8 mil UF. Por lo mismo, adelantan que el cierre de 2016 también podría mostrar cifras negativas al compararlas con 2015. Sin embargo y aunque se considere este antecedente, las ventas de viviendas usadas retrocedieron a niveles de 2013 y más atrás.

“No se veían caídas tan importantes desde el ajuste de 2009. Hay un ajuste de expectativas, en la toma de decisiones se posterga la compra. Si bien no hay burbuja, estamos con precios absolutos bastante elevados y que requieren un dividendo importante”, plantea Patricio Hempel, director ejecutivo de Real Data. Agrega que, pese a todo, las cifras acumuladas de venta de viviendas usadas entre enero y septiembre de 2016 muestran caídas de un dígito: de -2,6%, medidas en unidades, y -4,2%, en UF.

Precios caen en zonas de Las Condes, Providencia y La Reina

Hay otro factor que complica aún más el panorama y que no se había visto desde hace años. Si bien ya había casos en el que los vendedores estaban dispuestos a hacer descuentos, hoy es posible ver que en algunos sectores de la capital hay viviendas que perdieron valor respecto de 2015. Es decir, los vendedores rebajaron los precios incluso afectando el precio que tenía la propiedad en 2015.

Por ejemplo, en Las Condes, el precio UF/m2 -la relación utilizada para medir el valor de los inmuebles- cae 3,1% en el caso de los departamentos y 1% en casas en el tercer trimestre, comparados con igual lapso de 2015. La Reina muestra un retroceso de 7,9% en el valor de las casas y Providencia, de 4,1% en departamentos.

Patricio Hempel advierte que no se puede hablar de una tendencia, porque es el resultado de un trimestre y precisa que depende de factores como la tipología de las viviendas comercializadas en el período, puesto que si son más grandes los precios UF/m2 son menores. Pero agrega que es posible que en algunos sectores haya habido rebajas importantes. “Puede haber oferta, que es muy antigua y cuya única forma de venderla es con un descuento”, señala. Agrega que este año se pueden seguir produciendo bajas de precios en UF/m2 marginales, si es que persisten las pronunciadas caídas en la demanda de viviendas del tercer trimestre de 2016.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señala que “no hay un bajón de precios generalizado”. Aunque reconoce que es “llamativo” que la venta de propiedades usadas esté cayendo dos dígitos y el mercado tenga un comportamiento similar al de 2013- 2014. Afirma que hay sectores en Estación Central y en Independencia muy densos, con mucha oferta de departamentos pequeños, que no han sido bien mantenidos, donde “los precios han estado tendiendo a aflojar” y la plusvalía se está “viendo amenazada”.

Hoy se necesita más pie para comprar

La caída de los precios de algunas propiedades es consistente con un menor crecimiento de los créditos hipotecarios. Si bien los hipotecarios crecen en todos los tramos de deuda (3 mil UF, 10 mil UF, etc.), todas las alzas son menores a las exhibidas en junio. El incremento general de los créditos hipotecarios es 7,5% en 12 meses a septiembre, versus el 8,6% que crecían en 12 meses a junio, según datos de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF).

La ABIF señala que la tendencia es consistente con un ajuste gradual hacia un menor loan-to-value (“préstamo por el valor”), en simple, hoy la gente debe financiar más por la compra de una vivienda, dando un pie mayor. ¿Por qué los hipotecarios crecen menos? El menor loan-to-value , el menor crecimiento de los precios de las viviendas y el menor crecimiento económico, son todos factores que ayudan a explicarlo, en particular, de los tramos de mayor deuda, responde ABIF.

Ante este panorama, hay corredores que están recomendando esperar antes de vender. Fernando Kreis, gerente de expansión de Engel & Völkers, señala que antes de salir al mercado con una propiedad hay que ver cómo evoluciona la economía y la política nacional. “Mi recomendación es que si la persona no necesita vender hoy, espere un tiempo a ver cómo se desarrolla el tema económico y sobre todo político”, afirma.

Las ventas de Engel & Völkers, que se especializa en viviendas de mayor precio, cayeron 5% el año pasado, agrega Kreis. “Los tiempos de venta aumentaron; hoy el promedio de venta nuestro está en cinco meses y medio; hace un año atrás estaba en cuatro meses y medio o cinco, y hace tres años, en tres meses”, indica Kreis.

Un indicador que muestra los magros resultados de 2016 son las ofertas de propiedades usadas. En noviembre se publicaron 94.643 avisos de venta de casa y departamento usados (número de avisos no es lo mismo que número de propiedades, porque una misma casa puede tener más de un aviso), lo que significa un alza de 33,1% respecto de noviembre de 2015, según datos del Portal Inmobiliario.

No obstante, varios actores coinciden en que en 2016 el mercado de viviendas usadas habría caído menos que el de vivienda nueva. Joaquín de la Rosa, gerente general de Fuenzalida Propiedades, señala que medida en UF, “la venta de propiedades nuevas debería caer en un 35 a 37% y en propiedades usadas, entre un 7 y 10%”.

Factores económicos y políticos influirán en 2017

En cuanto a proyecciones, en la industria señalan que este año, el mercado de viviendas usadas debería mostrar resultados similares a los de 2016.

Joaquín de la Rosa tiene un diagnóstico optimista. Señala que el volumen de viviendas a la venta bajará, pero se venderán más caras. “Como esta parece ser una crisis más bien de expectativas moderadas, los vendedores no tienen flexibilidad a bajar los precios, pues no se vislumbran urgencias”, plantea.

Otros actores opinan lo contrario, Héctor Castillo, gerente general y dueño de Altura Chile, corredora de propiedades que opera hace más de 12 años en San Miguel, prevé que en esa comuna se empezarán a ver bajas de precio. En noviembre de 2016, San Miguel cambió su plan regulador comunal, limitando la altura de construcción en zonas que eran de interés para las inmobiliarias.

“Esto significa que casas que sus dueños esperaban vender a las inmobiliarias ahora no tendrán demanda. Por esto es probable que los precios bajen al menos 10% en 2017”, señala Castillo.

El resultado de las elecciones presidenciales de noviembre podrían marcar un cambio en el comportamiento del mercado, coinciden varios actores. Fernando Kreis dice que el mercado de viviendas de mayor valor está determinado tanto por las señales económicas, como por el escenario político. “Si los clientes sienten desconfianza de invertir en propiedades en Chile, se van a otros países o invierten en otros instrumentos”, afirma.

Fuente: El Mercurio

banner-invierteenpropblog-500x120px

Lee también

GRANDES OPORTUNIDADES

Francisco Ackermann Gerente Comercial de Capitalizarme.com, nos deja un tip de inversión muy importante que …