Venta de viviendas usadas en el Gran Santiago cae tres meses seguidos y los departamentos son los más afectados

La venta de viviendas usadas en la Región Metropolitana viene mostrando señales de retroceso desde hace meses. En 2016, se vendieron 40.613 unidades en el Gran Santiago, la peor cifra en cuatro años y 7,2% menor que en 2015.

Y este año, el escenario se está repitiendo, e incluso las caídas se están profundizando. Durante enero y febrero, la venta medida en unidades cayó 18,6% comparada con igual lapso del año pasado, y en UF el retroceso es de 20,9%, según datos preliminares de Real Data, basados en las escrituraciones realizadas en el Conservador de Bienes Raíces. Por segmento, son los departamentos los más afectados, pues cayeron 21,9% en unidades y 23,1% en UF.

Una base de comparación alta respecto de comienzos del año pasado -cuando aún se escrituraban las viviendas que en 2015 se compraron sin IVA- y una economía que no crece más de 2% son algunos de los factores que explican las caídas de los dos primeros meses del año. Sean cual fueren las razones, lo concreto es que en febrero se cumplieron tres meses de bajas consecutivas de venta de inmuebles usados en la capital, medido en unidades y en UF, y atrás quedaron los rangos de venta que se vieron hasta mayo del año pasado.

Un barómetro adicional para medir el sector inmobiliario son los créditos hipotecarios. Estos crecieron a nivel nacional, para viviendas usadas y nuevas, 6,4% real en los doce meses a febrero de 2017, en circunstancias que en igual lapso de 2016 subían 10,2%. El retroceso ha sido especialmente pronunciado en los segmentos de mayores montos, dice en su informe la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF). Ricardo Matte, gerente general de ABIF, señala que el crecimiento de los créditos a viviendas con valor superior a UF 10.000 se redujo desde 25% a 13% anual a diciembre de 2016.

En todo caso, la proyección para el resto del año es que las ventas deberían repuntar, porque la base de comparación respecto de 2015 será menos exigente. Sin embargo, no es posible predecir con certeza si ese repunte logrará equilibrar el negativo comienzo de año y cerrar 2017 con cifras azules. “A partir del tercer trimestre de este año, cuando la base de comparación sea baja porque en junio del año pasado se produjo el ajuste, habrá un repunte”, precisa Patricio Hempel, director ejecutivo de Real Data.

En la industria agregan otro dato que podría empujar los números en el segundo semestre: las elecciones presidenciales de octubre. “El comentario entre los compradores, especialmente de viviendas de valores más altos, es que si Piñera gana las elecciones, daría más certezas para hacer inversiones en general, incluido en el sector inmobiliario”, dice Fernando Kreis, gerente de expansión de Engel & Völkers.

Mayor optimismo entre los compradores de segmentos altos

¿Cuáles son las comunas que muestran los mayores rezagos en los dos primeros meses del año? En casas, las mayores caídas medidas en UF son Huechuraba (-46,9%), Providencia (-34,5%) -donde el mercado es más reducido- y en Las Condes (-26,2%). De las 10 comunas monitoreadas, solo sube Vitacura (0,3%). Las caídas afectan principalmente a las casas de mayor precio, de entre 10 mil UF y 16 mil UF, que bajaron 26,5% en el período.

Gerardo Larraín, socio de la corredora PyG Propiedades, señala que los plazos de venta se han incrementado, desde los habituales seis meses hasta más de 12 meses. “Las ventas de las propiedades sobre 10.000 UF es el segmento más afectado, especialmente las casas”, detalla.

Carolina Morral, gerenta de estudio de Real Data, asegura que el mercado está frente a un círculo vicioso: En la mayoría de los casos, para comprar, primero hay que vender la casa o departamento que ya se tiene y ese proceso está detenido, lo que a su vez paraliza la nueva compra, explica.

En cuanto a la venta de departamentos, las 10 comunas monitoreadas muestran caídas, tanto en UF como en unidades. La Florida, que tiene un mercado reducido, encabeza las caídas en UF (-58,2%), seguida de Huechuraba (-52,8%) y Macul (-45,1%). Si se separan por rangos de precios, los departamentos de 16 mil UF a 20 mil UF caen 53,8%. Pero los de 10 mil UF a 16 mil UF suben 5,2% y los que superan las 20 mil UF crecen 18,8% en enero y febrero.

En esta línea, hay corredoras de propiedades que indican que en los segmentos altos hay alzas de precios. Por ejemplo, Engel & Völkers comercializa propiedades de en promedio nueve mil UF en las comunas del sector oriente de la capital y también en comunas como Santiago y La Florida. Fernando Kreis asegura que durante los tres primeros meses del año vieron un alza de ventas cercana al 30%, transversal en todas las comunas. “La confianza de los consumidores mejoró, tal como lo mostró el Ipec (Índice de Percepción de la Economía) de marzo y eso se nota entre los compradores de viviendas de mayores precios”, indica.

Algunos inmuebles de mayor valor se desmarcan de las caídas, los departamentos sobre las 20 mil UF suben 18,8% en enero y febrero. 

Fuente: El Mercurio

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